Contrat de syndic : ce que le conseil syndical vérifie avant le vote en AG

Le contrat type Alur en trois phrases

Tout contrat ou projet de contrat de syndic respecte un contrat type fixé par décret, avec une rémunération forfaitaire et, en plus, des prestations particulières définies par une liste fermée (article 18-1 A de la loi de 1965). Ce contrat type figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967 ; sa version actuelle est en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Le syndic qui ne le respecte pas s’expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Ce guide sert à relire un contrat précis : celui de votre syndic au renouvellement, ou celui du candidat que vous recommandez. Pour la procédure de changement, voir changer de syndic.

La checklist du CS, clause par clause

Parties, durée et dates

Vérifiez l’identité du syndic, sa carte professionnelle, son assurance responsabilité civile professionnelle et sa garantie financière. La durée ne peut pas dépasser trois ans (article 28 du décret de 1967), et le contrat doit indiquer ses dates précises de prise d’effet et de fin. Un nouveau contrat ne peut être conclu que par décision expresse de l’AG.

Horaires de référence et d’accueil

Le contrat fixe les jours et heures ouvrables de référence, puis les horaires d’accueil physique et téléphonique. Ces horaires comptent : ils servent à déterminer ce qui sera facturé « hors horaires ». Si ces cases restent vides, le reste du contrat devient difficile à contrôler.

Le forfait : visites, AG annuelle, réunions CS

Le forfait couvre toute la mission du syndic, à l’exclusion des seules prestations particulières de l’annexe 2. Points à vérifier :

• Visites : nombre minimum, durée minimum, avec ou sans rapport, en présence ou non du président du CS.
• AG annuelle : durée et plage horaire convenues ; les dépassements sont facturés au coût horaire du contrat.
• Options : AG supplémentaires et réunions avec le CS peuvent être incluses dans le forfait, si les parties le prévoient.
• Inclus d’office : les frais de reprographie et administratifs du forfait, les formalités de déclaration de sinistre des parties communes (et des parties privatives quand le sinistre vient des parties communes), la gestion des règlements aux bénéficiaires.
• Montant : forfait annuel en HT et en TTC, périodicité, révision annuelle éventuelle. Les frais d’affranchissement sont remboursés en plus.

Une liste non limitative des prestations incluses est annexée au contrat : lisez-la avec la même attention.

Les prestations particulières : liste fermée, coût horaire ou forfait

Seules les prestations listées à l’annexe 2 du décret de 1967 peuvent donner lieu à une rémunération complémentaire. Chacune est facturée soit au coût horaire indiqué dans le contrat, soit à un tarif forfaitaire convenu, en HT et TTC. Elles se regroupent en familles : réunions et visites supplémentaires ; règlement de copropriété ; sinistres (déplacements, mesures conservatoires, assistance à l’expertise, suivi auprès de l’assureur) ; travaux et études techniques ; litiges ; autres prestations, dont la reprise de comptabilité en cas de changement de syndic, les dossiers d’emprunt et de subvention.

Nouveauté du décret n° 2025-1292 : une prestation « 16° bis » couvre la constitution, le suivi et la gestion de l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat (III de l’article 26-4 de la loi de 1965). Elle s’applique aux contrats conclus depuis le 25 décembre 2025 ; pour un contrat en cours, il faut un avenant. Si le sujet vous concerne, voir l’emprunt collectif en copropriété.

Pour les sinistres, comparez ce qui est inclus et ce qui est facturé avant de valider une facture : voir aussi signaler un incident au syndic.

Honoraires sur travaux : votés avec les travaux, en pourcentage dégressif

Pour les travaux hors budget prévisionnel votés en AG, les honoraires du syndic sont votés lors de la même assemblée que les travaux, aux mêmes règles de majorité. Ils sont exprimés en pourcentage du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon leur importance (article 18-1 A, III). Demandez au syndic comment le taux sera présenté dans chaque résolution de travaux.

Frais imputables à un seul copropriétaire

Certains frais ne sont pas payés par le syndicat mais par le copropriétaire concerné : frais de recouvrement à partir de la mise en demeure, état daté lors d’une vente (plafonné à 380 € TTC), copies papier de certains documents, AG convoquée à la demande d’un copropriétaire pour ses propres questions. Vérifiez que chaque ligne est tarifée.

Résiliation et transmission des pièces au CS

Le contrat rappelle les cas de résiliation pour inexécution suffisamment grave, à l’initiative du CS ou du syndic. Il prévoit aussi une pénalité si le syndic ne transmet pas au CS les pièces demandées au-delà d’un mois : 15 € par jour de retard, déduits de sa rémunération forfaitaire, selon Service Public. Voir les droits du conseil syndical.

Ce qui n’a rien à faire dans le contrat

Une prestation qui ne relève pas de la mission de syndic ne peut pas figurer dans le contrat de syndic. Elle passe par une convention séparée, soumise à une autorisation expresse de l’AG ; le texte de l’article 18-1 A, II, vise « la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». Même règle pour toute convention avec une personne ou une entreprise liée au syndic par des liens capitalistiques ou juridiques. Une convention conclue sans cette autorisation n’est pas opposable au syndicat. Le syndic précise la majorité dans le projet de résolution ; en cas de doute, vérifiez avec un professionnel.

La fiche d’information sur le prix : à demander systématiquement

Chaque projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations, selon un modèle fixé par arrêté. Elle est jointe à la convocation avec le projet de contrat. Sans elle, impossible de lire le contrat rapidement ou de comparer honnêtement.

Comparer plusieurs contrats ?

Pour mettre plusieurs offres de syndic côte à côte, suivez la méthode de notre guide pour comparer plusieurs offres de syndic. Ici, vous lisez un contrat en profondeur ; là-bas, vous comparez. Les deux se complètent.

Rédiger l’avis écrit du CS

Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur tout projet de contrat ; s’il le fait, l’avis est joint à la convocation avec les projets de contrat (article 21 de la loi de 1965). Un plan en cinq points suffit :

1. Durée et dates : conformes, cohérentes avec le calendrier de l’AG.
2. Forfait : visites, AG, réunions CS, ce qui est inclus.
3. Prestations particulières sensibles pour l’immeuble : sinistres, travaux, reprise de comptabilité.
4. Écarts au modèle : cases vides, mentions ajoutées, options floues.
5. Recommandation : claire, motivée, sans jugement de personne.

Voir aussi préparer l’assemblée générale.

Pièges fréquents

• Nombre de visites « à définir » ou laissé vide.
• AG annuelle sans durée ni plage horaire.
• Coût horaire absent alors que des prestations y renvoient.
• Reprise de comptabilité non tarifée dans l’offre d’un nouveau syndic.
• Options payantes devenues des habitudes, sans décision.
• Hausse du forfait sans explication écrite.

Comment Qopal aide

Dans Qopal, le contrat du syndic est rangé avec les autres contrats de la copropriété, avec sa date de fin et un rappel avant l’échéance. Le projet de contrat, la fiche d’information et l’avis écrit du CS sont rattachés au sujet « Renouvellement syndic ». Les prestations particulières facturées dans l’année se retrouvent d’un mandat à l’autre, factures à l’appui. Qopal ne dit pas si un tarif est « bon » : il vous aide à le lire.

Pour aller plus loin

Gardez votre contrat de syndic, ses échéances et l’avis du CS au même endroit. Un CS qui se souvient. Voir aussi relancer le syndic, le glossaire copropriété et le rôle du conseil syndical. Découvrir le produit ou essayer Qopal.

Parcourez les autres guides Qopal.