Sinistre en copropriété : comment le conseil syndical le suit jusqu’à l’indemnisation

Après la tempête Austen, les semaines qui comptent

La tempête Austen a traversé le nord-ouest de la France les 22 et 23 octobre 2026. Météo-France a mesuré des rafales jusqu’à 129 km/h à Plovan (Finistère) dans la nuit, et signalé de nombreux dégâts et des coupures d’électricité. Le vent fort a ensuite gagné la Normandie, l’Île-de-France et les Hauts-de-France, avec des risques de chutes d’arbres. Tuiles, chéneaux, infiltrations : le plus long, ce sont les semaines qui suivent. La méthode vaut aussi pour un dégât des eaux ou une toiture abîmée.

Pour écrire au syndic et rassembler les preuves en amont : signaler l’incident au syndic.

Qui fait quoi : syndic, assureur, conseil syndical, copropriétaires

• Le syndic pourvoit à la conservation de l’immeuble et, en cas d’urgence, fait procéder aux travaux nécessaires à sa sauvegarde (article 18 de la loi de 1965). Il déclare le sinistre né dans les parties communes, gère le dossier et règle les indemnités.
• L’assureur de l’immeuble décide d’une expertise, propose et verse l’indemnisation selon le contrat.
• Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut prendre connaissance et copie des pièces de gestion (article 21 de la loi de 1965) : police, déclaration, rapport d’expertise, proposition d’indemnisation.
• Le copropriétaire touché dans son lot déclare à son propre assureur. Un sinistre d’origine privative n’est pas couvert par le contrat collectif (Service Public).

Le CS ne déclare pas, ne commande pas les travaux et n’accepte pas l’indemnité : il vérifie que c’est fait, et quand.

Les huit étapes d’un dossier sinistre

1. Mise en sécurité et premières preuves

Deux règles : photographiez avant toute réparation, et ne remettez rien en état avant le constat de l’assureur ou de l’expert. Réparer la fuite n’empêche pas l’indemnisation ; refaire plafonds et peintures trop tôt expose à une réduction ou à un refus (Service Public). Gardez les factures d’urgence.

2. La déclaration

Le syndic déclare dès qu’il a connaissance du sinistre, au plus tard dans le délai du contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés (article L113-2 du code des assurances). En catastrophe naturelle, la déclaration se fait au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté (article L125-2). Le CS en obtient la date, l’assureur et la référence du dossier.

3. L’expertise

Elle n’est pas automatique : l’assureur décide et prévient de la date de passage. Demandez qui représentera la copropriété, puis une copie du rapport ; selon Service Public, la profession s’est engagée à le transmettre. L’assureur informe aussi l’assuré de son droit de solliciter, à ses frais, une contre-expertise par un expert de son choix (article L113-5-1 du code des assurances). Le CS peut demander au syndic si elle a été envisagée ; il ne la décide pas.

4. Devis et choix de l’entreprise

Les devis peuvent être établis avant le passage de l’expert : comparer des devis en copropriété. Pour des travaux urgents, le syndic peut demander une provision limitée au tiers du devis estimatif, après avoir pris l’avis du conseil syndical (article 37 du décret de 1967).

5. Proposition d’indemnisation, franchise, vétusté

Faites préciser au syndic la franchise, la vétusté et le reste à charge du syndicat, réparti selon le règlement de copropriété (voir la FAQ de signaler l’incident au syndic).

6. Vote éventuel en AG

Si les réparations passent en AG, c’est en général à la majorité de l’article 24 ; le syndic la précise dans la résolution. Voir préparer l’assemblée générale.

7. Travaux, réception, solde

Restent l’intervention, la réception et l’éventuel solde de l’assureur. Les travaux rejoignent le carnet d’entretien.

8. Clôture

Indemnité encaissée et affectée, franchise imputée, travaux réceptionnés, pièces rangées au même endroit : le dossier se ferme.

La déclaration de sinistre et le règlement des indemnités sont compris dans le forfait du contrat type ; déplacements, mesures conservatoires, assistance à l’expertise et suivi auprès de l’assureur peuvent être facturés à part (le contrat de syndic).

Dégât des eaux : la convention IRSI en clair

Service Public présente la convention IRSI comme un accord entre assureurs pour les dégâts des eaux et incendies en immeuble, quand les dommages matériels n’excèdent pas 5 000 € HT :

• Parties communes touchées : l’assureur de la copropriété est l’assureur gestionnaire (dossier, expertises, estimation).
• Recherche de fuite : si la fuite vient des parties communes, l’assureur de la copropriété la prend en charge ; si elle vient d’un lot, c’est l’assureur de ce lot qui en supporte le coût.
• Moins de 1 600 € HT : l’assureur gestionnaire indemnise sans recours. Entre 1 600 et 5 000 € HT : il fait expertiser pour le compte des autres assureurs, puis peut exercer des recours.
• Au-delà de 5 000 € HT : pas d’IRSI, chaque assureur intervient selon son contrat.

Service Public indique que la convention ne s’applique pas aux sinistres d’origine extérieure à l’immeuble (intempéries, inondations, catastrophe naturelle) : une infiltration après une tempête relève en principe des garanties du contrat de l’immeuble.

Tempête, toiture, arbre tombé : garantie tempête ou catastrophe naturelle ?

Les contrats couvrant l’incendie ou d’autres dommages aux biens garantissent les effets du vent dû aux tempêtes (article L122-7 du code des assurances). Le vent ne relève des catastrophes naturelles qu’en cas d’événement cyclonique atteignant 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales. Pour Austen, c’est donc en général la garantie tempête du contrat multirisque de l’immeuble qui joue, avec franchise, plafond et vétusté fixés par le contrat.

Le régime des catastrophes naturelles suppose un arrêté de reconnaissance, par exemple après une inondation ; ses délais sont alors légaux (voir le tableau).

Pour un arbre tombé, la prise en charge dépend de l’origine de l’arbre et des garanties du contrat : le syndic voit avec l’assureur.

Combien de temps ? Les délais qui existent, et ceux qui n’existent pas

Hors catastrophe naturelle, aucun délai légal unique d’indemnisation : c’est le contrat de l’immeuble qui le fixe. Demandez-le au syndic. Un dossier qui dort n’est pas sans risque : le délai pour agir contre l’assureur est en principe de deux ans, interrompu notamment par la désignation d’experts (article L114-2). Quand la loi ne fixe rien, le suivi écrit du CS donne le rythme.

Les questions à poser au syndic, étape par étape

À reprendre dans vos relances :

• « Le sinistre a-t-il été déclaré ? À quelle date, sous quelle référence, auprès de quel assureur ? »
• « Une expertise est-elle prévue ? Quelle date, quel expert, qui représente la copropriété ? »
• « Pouvez-vous transmettre le rapport d’expertise et la proposition d’indemnisation ? »
• « Quelle franchise, quelle vétusté, quel montant reste à la charge du syndicat ? »
• « Quels devis, quand la commande, quand l’intervention ? »
• « L’indemnité a-t-elle été versée ? Sur quel compte et pour quels travaux ? »
• « Ces diligences sont-elles facturées en prestation particulière ? »

Quand le syndic ne bouge pas : une escalade graduée

1. Une relance écrite et datée, avec la question de l’étape en cours : relancer le syndic.
2. Une demande des pièces au titre de l’article 21 : droits du conseil syndical.
3. Un rappel factuel des délais : celui du contrat, et deux ans en principe pour agir contre l’assureur.
4. Un point à l’ordre du jour de la prochaine AG, avec l’historique du dossier.
5. Si les manquements se répètent : changer de syndic.

L’objectif reste que le dossier avance.

Informer les copropriétaires sans tout exposer

Donnez le statut, l’étape franchie et la prochaine date ; gardez au conseil les échanges sensibles. Voir transparence en copropriété.

Comment Qopal aide

Dans Qopal, le sinistre devient un sujet, par exemple « Toiture bâtiment B, tempête du 23/10 », public ou restreint au conseil, avec statut et historique. Photos, déclaration, rapport, devis et factures y sont rattachés, rangés dans le Drive de la copropriété. Qopal écrit la relance, recommence tant que la réponse n’arrive pas et la rattache au sujet ; le syndic n’a pas besoin d’ouvrir l’application. Visite de l’expert et intervention vont dans le calendrier iCal de la copropriété, le sujet s’épingle sur le plan, et les copropriétaires suivent l’avancement en lecture seule. Qopal ne déclare rien à l’assureur : il garde le fil.

Pour aller plus loin

Un sinistre, un sujet : déclaration, expertise, devis, indemnité et relances au même endroit, jusqu’à la clôture. Un CS qui se souvient. Découvrir le produit ou essayer Qopal.

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